Regla del 70 %: qué exige el nuevo decreto de vivienda y por qué necesitas una tasación homologada

Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026. Su artículo 1 introduce un cambio que ya está frenando operaciones en las notarías: determinados compradores no pueden adquirir una vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, y ese valor debe determinarlo una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

La norma nace para frenar a los llamados «fondos buitre», pero su alcance es más amplio de lo que parece.

¿A quién afecta la regla del 70 %?

1. Sociedades que son gran tenedor

Personas jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. Cada vivienda de un edificio cuenta por separado, aunque no exista división horizontal. En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, el umbral puede reducirse a 5 viviendas situadas en la zona. A estas sociedades la regla se les aplica en cualquier compra de vivienda, sea cual sea su actividad.

2. Fondos y entidades que compran por debajo del valor

Cualquier entidad, con o sin personalidad jurídica, dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de su valor de tasación.

La regla alcanza también a las sociedades de su mismo grupo y a las que compren por cuenta de las anteriores.

Un ejemplo de la regla del 70 %

Una sociedad con un edificio de 12 viviendas quiere comprar un piso por 150.000 €. La tasación lo valora en 230.000 €. El 70 % de ese valor son 161.000 €, por lo que la operación no cumple: o se ajusta el precio, o no puede firmarse.

Tres detalles de la tasación que están complicando operaciones

1. La fecha de la tasación

El valor se refiere a la fecha del acuerdo vinculante (arras, reserva o contrato privado), no a la de la escritura. Entre ambos momentos pueden pasar meses, por lo que conviene documentar cuándo se cerró el acuerdo y encargar la tasación cuanto antes.

2. Se tasa el inmueble concreto, no la media de la zona

Una vivienda ocupada, deteriorada o arrendada por debajo de mercado vale menos, y el umbral del 70 % baja con ella. Las valoraciones automáticas no sirven: el decreto exige el informe de una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, y es el comprador quien debe aportarlo.

3. No cuenta solo el precio

El 70 % se compara con la contraprestación total efectiva: el precio, las deudas que asume el comprador y cualquier otra ventaja patrimonial que reciba el vendedor, aunque la satisfaga una persona vinculada al comprador.

Excepciones a la regla del 70 %

La regla no se aplica cuando la vivienda se destina a:

• Vivienda habitual a precio asequible o social hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2030.
• Residencia de personas que precisen atención sociosanitaria.
• Residencia de colectivos vulnerables, a través de entidades del tercer sector.
• Protección de víctimas de violencia de género.

Tampoco se aplica a las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas ni a las compraventas elevadas a escritura pública antes del 8 de octubre de 2026.

Resumen

Qué hacer si vas a comprar

1. Comprueba si tu sociedad es gran tenedor con la calculadora de gran tenedor.
2. Encarga la tasación antes de firmar arras o reserva, no a las puertas de la notaría.
3. Verifica que la contraprestación total, y no solo el precio, supera el 70 % del valor de mercado.

¿Hasta cuándo se aplica?

Hasta el 31 de diciembre de 2030. El decreto debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados.

Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026), artículos 1 y 4, y Ley 12/2023, artículo 3.k. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico.