¿Un particular puede ser gran tenedor?
Persona física, autónomos, sociedades y comunidades de bienes ante el nuevo decreto.
Sí: la definición de gran tenedor del artículo 3.k de la Ley 12/2023 incluye a personas físicas y jurídicas. Un particular con más de 10 viviendas, o con 5 en ciertas zonas tensionadas, es gran tenedor a efectos de alquiler y desahucios.
Pero la regla del 70 % del Real Decreto-ley 29/2026 es distinta: su artículo 1 solo se aplica a personas jurídicas gran tenedor y a entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación.
Un particular que compra a su nombre no está sujeto a la regla del 70 %, aunque sea gran tenedor.
Por qué no afecta a las personas físicas
El decreto distingue expresamente entre ambas figuras. En su artículo 2, sobre desahucios, se refiere a «una persona física que tenga la condición de gran tenedor». En el artículo 1, en cambio, solo menciona a «las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor». Una «entidad sin personalidad jurídica» tampoco es una persona física: son comunidades de bienes, fondos de inversión, sociedades civiles o UTE.
Casos habituales
| Quién compra | ¿Le afecta la regla del 70 %? |
|---|---|
| Particular con 15 pisos que compra a su nombre | No |
| Autónomo que compra viviendas a su nombre | No, por la letra del decreto |
| Su sociedad, si es gran tenedor | Sí |
| Comunidad de bienes o fondo dedicado a comprar por debajo del valor | Sí |
| Particular que compra por cuenta de una sociedad afectada | Sí (el decreto alcanza a quienes actúan por su cuenta) |
¿Compras a través de una sociedad? Comprueba si es gran tenedor.
Usar la calculadoraFuentes: Real Decreto-ley 29/2026, artículos 1 y 2; Ley 12/2023, artículo 3.k. Contenido informativo; no sustituye al asesoramiento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿La regla del 70 % afecta a los particulares?
No. El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 se aplica a personas jurídicas gran tenedor y a entidades dedicadas a comprar por debajo del valor, no a personas físicas que compran a su nombre.
¿Y si compro a través de mi sociedad?
Entonces se aplica si la sociedad es gran tenedor (más de 10 viviendas, más de 1.500 m² o 5 en una zona tensionada que rebaje el umbral) o si se dedica a comprar inmuebles por debajo de su valor.
¿Una comunidad de bienes está afectada?
Puede estarlo: el decreto incluye a las entidades sin personalidad jurídica dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación.
Solicita la tasación que exige el decreto
Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España (nº 4404), la realiza en toda España en un plazo de 3 a 5 días, con visita incluida.