Qué es un gran tenedor de vivienda
Definición legal, cómo se cuentan los inmuebles y ejemplos prácticos.
Un gran tenedor es, según el artículo 3.k de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
El Real Decreto-ley 29/2026 modificó en octubre de 2026 esa definición para precisar cómo se acredita y cómo se cuentan los inmuebles.
Requisitos para ser gran tenedor
- Regla general: más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial en toda España, o más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
- Zonas tensionadas: al declarar una zona de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a 5 o más inmuebles situados en esa zona. Consulta la lista de zonas tensionadas.
Cómo se cuentan los inmuebles
- Solo cuentan los de uso residencial: viviendas. No cuentan locales, naves, oficinas ni suelo.
- Garajes y trasteros no cuentan, aunque estén en registros separados.
- Cada vivienda de un edificio cuenta por separado, aunque no exista división horizontal inscrita (redacción dada por el artículo 4 del Real Decreto-ley 29/2026).
- Se acredita con certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades del titular.
- Para el umbral general se suman todos los inmuebles de España, estén donde estén. Para el umbral reducido de zona tensionada solo cuentan los situados en esa zona.
Ejemplos
| Situación | ¿Gran tenedor? |
|---|---|
| 11 pisos repartidos por España | Sí (más de 10) |
| 10 pisos que suman 1.600 m² | Sí (más de 1.500 m²) |
| 10 pisos con 900 m² fuera de zonas tensionadas | No |
| Un edificio de 12 viviendas sin división horizontal | Sí (cada vivienda cuenta) |
| 9 pisos, 3 garajes y 2 trasteros | No (garajes y trasteros no cuentan) |
| 5 pisos en Barcelona, Badalona y Sabadell | Sí (zona tensionada de Cataluña) |
| 5 pisos en Bilbao | No (Bilbao mantiene el umbral general) |
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Usar la calculadoraQué implica ser gran tenedor
Ser gran tenedor tiene consecuencias en el alquiler (límites de renta en zonas tensionadas, obligación de indicarlo en la publicidad del arrendamiento) y en los procedimientos de desahucio. Desde el 8 de octubre de 2026, además, las personas jurídicas gran tenedor no pueden comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado: es la regla del 70 %.
Fuentes: Ley 12/2023, artículo 3.k, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026, artículo 4.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas hay que tener para ser gran tenedor?
Con carácter general, más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (11 o más) o más de 1.500 m² construidos de uso residencial. En algunas zonas tensionadas basta con 5 situados en la zona.
¿Los garajes y trasteros cuentan para ser gran tenedor?
No. La ley los excluye expresamente del cómputo.
¿Una persona física puede ser gran tenedor?
Sí. La definición de la Ley 12/2023 incluye a personas físicas y jurídicas. Pero la regla del 70 % del Real Decreto-ley 29/2026 solo se aplica a personas jurídicas gran tenedor.
¿Cómo se acredita la condición de gran tenedor?
Mediante certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades a nombre del titular.
Solicita la tasación que exige el decreto
Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España (nº 4404), la realiza en toda España en un plazo de 3 a 5 días, con visita incluida.